Simulador de Financiamento Imobiliário

Simulador de Financiamento Imobiliário — Caixa, BB, Itaú, Bradesco, Santander

Simule financiamento de imóvel em qualquer banco brasileiro comparando SAC (parcelas decrescentes) e Tabela Price (parcelas fixas) lado a lado. Veja primeira parcela, última, total de juros e tabela completa de amortização. Inclui a famosa regra dos 30% da renda que os bancos usam pra aprovar.

Como funciona o financiamento imobiliário no Brasil

Você compra um imóvel financiado em geralmente 20-30 anos. Os bancos cobram juros mensais que, no acumulado, podem dobrar ou triplicar o valor original. Em troca, você mora no imóvel desde o primeiro dia — não precisa esperar quitação.

Principais linhas de crédito (2026)

TR (Taxa Referencial): juros do governo. Em 2026 está próxima de zero — não impacta significativamente.

SAC vs Tabela Price: qual escolher?

SAC (Sistema de Amortização Constante)

• Parcelas começam maiores e decrescem mês a mês
• A amortização é fixa; o que diminui é só os juros
• Você paga menos juros no total (~15-25% a menos que Price)
• Ideal se: você espera amortizar antecipadamente, tem orçamento folgado nos primeiros anos

Tabela Price

• Parcelas fixas do começo ao fim
• Maior previsibilidade no orçamento
• Paga mais juros no total
• Ideal se: orçamento apertado, prefere previsibilidade, vai vender/refinanciar em 5-10 anos

Exemplo: R$ 400.000 financiados em 30 anos a 10,5% a.a.

Diferença: R$ 360 mil em juros no SAC vs Price em 30 anos. Por isso a Caixa, BB e bancos públicos usam SAC por padrão em financiamentos longos.

Regra dos 30% da renda (parcela máxima)

Por norma do Banco Central (Resolução CMN 4.292/2013) e prática consolidada, os bancos limitam o financiamento de imóvel a uma parcela inicial de até 30% da renda familiar bruta. Acima disso, o banco geralmente reprova ou exige avalista.

Exemplo:

• Renda familiar: R$ 10.000/mês
• Parcela máxima aceita: R$ 3.000/mês
• Imóvel possível (SAC 30 anos, 10,5%): R$ 270.000 financiado + entrada

Entrada mínima por banco

FGTS no financiamento

O FGTS pode ser usado em 3 momentos (Lei 8.036/90):

• Na compra: como parte da entrada (1 vez por imóvel, geralmente 1x na vida)
• Pra abater saldo devedor: a cada 2 anos durante o financiamento
• Pra abater parcelas: até 80% da prestação por 12 meses (precisa autorização da Caixa)

Custos além das parcelas (CET — Custo Efetivo Total)

• Seguro habitacional: ~R$ 30-80/mês (MIP + DFI obrigatórios)
• Tarifa administrativa: R$ 20-30/mês
• Avaliação do imóvel: R$ 2.000-3.000 (pago no início)
• ITBI (Imposto Transmissão Bens Imóveis): 2-3% do valor do imóvel (pago no cartório)
• Registro de imóveis: 1-2% do valor
• Custas advogado/despachante: R$ 1.000-3.000

Soma: 4-7% do valor do imóvel em custos iniciais (fora do financiamento).

Perguntas frequentes

Posso quitar antes?

Sim. O Banco Central garante (Resolução 4.292) que o banco deve reduzir os juros proporcionalmente. Quitação antecipada reduz drasticamente os juros pagos.

Posso transferir o financiamento pra outro banco (portabilidade)?

Sim, após 24 meses. Se outro banco oferece taxa menor, pode transferir sem custo (Resolução CMN 4.292). Economia média: 5-15% nos juros futuros.

Vale alugar até juntar mais entrada?

Depende. Aluguel "queima" dinheiro. Mas se você usar a diferença pra investir em CDB 100% CDI ou Tesouro, talvez compense esperar 2-3 anos pra dar entrada maior. Veja o simulador de juros compostos.

Por que a 1ª parcela do SAC é maior que renda × 30%?

Os bancos usam essa restrição. Se passar de 30%, precisa renda complementar ou reduzir o valor financiado. Veja a Calculadora de Rescisão CLT pra entender sua renda real líquida.